둔촌주공아파트 등 정비사업 정상화 전망… 공급 효과 미미 반론도
[세계비즈=박정환 기자] 정부가 지방자치단체의 ‘고무줄 잣대’로 논란이 됐던 분양가상한제(분상제) 개편에 나서면서 실제 주택 공급 확대로 이어질지 시장의 이목이 집중되고 있다.
지자체마다 제각각이었던 심사 기준을 통일하고, 분양가를 보다 현실적으로 책정할 수 있게 된 점에서 시장은 일단 긍정적인 반응을 보이지만 실질적인 공급 효과를 누리기엔 역부족이라는 전망도 나온다.
9일 부동산업계에 따르면 이번에 국토교통부가 배포한 분양가상한제 심사 매뉴얼은 분양가 구성항목인 택지비, 기본형 건축비, 가산비 등 항목별 기준을 구체화하고 지자체 심사에서 중복계상되거나 임의 삭감되는 심사 오류를 줄이는 데 초점을 맞췄다.
분상제는 신규주택의 분양가를 택지비, 건축비, 가산비를 더해 주변 시세의 최대 80% 수준으로 제한하는 제도다. 정부는 신규 아파트의 분양가를 억제해 상대적으로 저렴한 가격에 공급하겠다는 취지로 지난해 7월부터 공공택지뿐만 아니라 민간택지까지 포함해 운영 중이다.
하지만 시장에선 분상제가 공급을 저해한다는 지적이 끊임없이 나왔다. 지자체마다 분양가 인정 항목이나 삼사 방식이 달라 예측 가능성이 떨어지고, 지자체와 분양주체 간 분양가를 둘러싼 갈등이 벌어지면서 공급 일정이 지연된다는 이유에서다.
이에 국토부는 민간택지의 택지비 산정 시 주변 시세를 제대로 반영할 수 있도록 표준지 선정 기준과 입지 및 특성 차이 관련 보정기준을 구체화했다. 조합 사업비 중에서 택지 조성에 소요된 비용이 택지비에 반영될 수 있도록 기준을 명확히 했다.
기본형 건축비 산정과 관련해선 지자체가 임의로 삭감하지 못하도록 매뉴얼에 구체화하고, 행정지도를 실시할 예정이다. 지자체마다 조정 기준이 달랐던 가산비 항목도 인정, 불인정, 조정 3가지 유형으로 구체화하고 권장 조정 기준을 제시했다.
관련 업계는 일단 환영의 뜻을 나타내며 민간 아파트 공급에 숨통이 트일 것으로 기대하고 있다. 서울의 경우 분양가 산정 과정에서 불거진 갈등으로 재건축·재개발 사업이 지연되는 사례가 많았는데, 이번 조치로 사업 및 분양 일정이 정상화될 수 있다는 설명이다.
예컨대 일반분양 물량만 4786가구 규모의 강동구 둔촌동 둔촌주공아파트(둔촌올림픽파크에비뉴포레)의 경우 주택도시보증공사(HUG)가 제시한 평당 분양가(2990만원)가 조합원이 주장하는 3550만원에 크게 못 미쳐 분양이 지연되고 있는 상황이다.
주택건설협회는 “분양가 심사기준이 세부 항목별로 구체화하면서 사업 예측 가능성이 제고돼 사업자는 사업계획의 원활한 수립과 추진이 가능해졌다”며 “소비자의 다양한 요구에 부합하는 도심 내 양질의 신속한 아파트 공급기반이 마련됐다”고 평가했다.
공급 확대를 속단하기엔 이르다는 반론도 적잖다. 한 건설사 관계자는 “어디까지나 기준을 구체화한 것일 뿐 분양가 상한은 그대로인 데다 재건축초과이익환수제 같은 규제도 여전해 공급이 단기간에 풀리기는 어려울 것”이라고 말했다. 또 분양가가 일부라도 오를 경우 청약 대기자들의 경제적 부담도 가중될 수밖에 없어 적잖은 반발이 예상되고 있다.
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “분양가상한제는 주택을 공급하는 입장과 공급받는 입장에서 서로 다르게 체감되는 요소”라며 “이번 분상제 개편으로 민간택지에서의 주택 공급이 일부 촉진될 수는 있겠지만 그렇다고 해서 향후 책정되는 분양가가 크게 오를 요인으로 단정짓기는 충분치 않다”고 전망했다.
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